As atribuições e responsabilidades do síndico e da administradora de condomínio

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Revista Urbanova-Urbanova

Por José Eduardo Santos

Colaborando com a nossa coluna, a Dra. Patrícia D’addea – advogada de São José dos Campos – esclarece para os nossos leitores da Revista Urbanova quais são as atribuições do síndico.

Inúmeras são as atribuições do síndico, e as mais importantes constam elencadas no artigo 1.348 do Código Civil. Sintetizando, compete ao síndico:

  • Convocar a assembleia dos condôminos;
  • Representar, ativa e passivamente, o condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir as regras do condomínio;
  • Elaborar orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • Prestar contas da sua gestão;

Nos termos do parágrafo 2.º do citado artigo 1.348 do C.C., o síndico pode transferir os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. E é aqui que entra o serviço de apoio da administradora de condomínio.

A principal função de uma administradora é auxiliar o síndico no exercício das atividades cotidianas do condomínio, tais como: emissão de boletos, contabilização da receita e despesa, rotinas administrativas, controle e pagamentos de despesas e encargos, elaboração de pasta de prestação de contas mensal etc.

O síndico, ao assumir suas funções junto ao condomínio, assume um elevado grau de responsabilidade civil e criminal, já que possui papel essencial de gestão e, não obstante esteja limitado às deliberações e aprovações em assembleias e legislações, deve cumprir a Convenção e o Regimento Interno.

O conceito de responsabilidade civil está intimamente ligado à idéia de não prejudicar o direito de outro.

Portanto, não pode agir o síndico de maneira abusiva, contrária à lei ou à convenção, até porque ele é eleito pelos condôminos para representá-los, e não para impor-se a eles como se seus dependentes fossem. A conduta abusiva ou prepotente do síndico pode resultar em sua destituição, na forma prevista na lei ou na convenção.

A responsabilidade civil emana da Lei. Dessa forma, a lei diz que aquele por ação ou omissão causar dano a outrem, comete um ato ilícito, conforme prevê o artigo 186 do Código Civil.

Art186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Destarte, a partir do momento que se comete um ato ilícito, deve haver reparação àquele que foi prejudicado.

Art927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Sobre a responsabilidade do Síndico, eis a orientação do STJ: “responde o síndico, pessoalmente, por atos ilícitos praticados contra o condomínio.”

Outrossim, ao que acontece com o Síndico, a administradora de condomínio e demais prestadores de serviço também possuem suas responsabilidades civil e criminal, em razão de sua prestação de serviço.

O síndico tem o dever de fiscalizar a atuação da administradora, bem como de todos os prestadores de serviço. Caso não o faça e haja algum prejuízo ao condomínio, responderá também de forma solidária, que – em resumo – é o que chamamos de culpa in vigilando.

PATRICIA DADDEA. Advogada pós-graduada em Direito Público pela UNISAL. MBA em Direito Imobiliário pelo Legale. Especialista na área condominial. Membro da Comissão de Direito Condominial da 36.ª Subseção da OAB/SJCampos. Sócia da DADDEA & PRADO SOCIEDADE ADVOGADOS. Email: advocacia@daddeaeprado.adv.br

José Eduardo Santos – Diretor do Grupo Coneleste Vigilância – MBA – Desenvolvimento e Gestão de Pessoas pela FGV – 22 anos de experiência  no segmento de Vigilância, Portaria e Facilities.

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